從黑馬到白馬:中南建設2020年利潤大增背後

摘要:減負、增效

2020年我國房地產市場波詭雲譎,洗牌加速。能經得住考驗的,實力都必須過硬。

近日,千億房企中南建設發佈年報,讓人從中看到了大浪之下,成熟房企的堅定、向前。

1、歸母凈利大增背後

聽到中南建設這個名字,估計很多人會以為是坐標湖南。實際上,這是一家江蘇的公司。董事長陳錦石,1962年出生於江蘇南通市海門區常樂鎮的一個農民家庭。

該集團旗下主要有三大業務類型:房地產開發、建築施工、酒店及其他。在城市投資佈局上,中南聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集型的核心城市,目前已經進駐北京、青島、西安、成都、上海、南京、蘇州、南通、深圳等100多個城市。

2020年對中南建設來說尤為關鍵,因為事關能否進入房企“2000億俱樂部”。

事實是,2020年,盡管黑天鵝壓頂,中南建設的成績仍然可圈可點。

銷售額方面,核心業務是房地產開發合同銷售金額2238.3億元,同比增長14.2%,站穩2000億陣營;

合同銷售面積1685.3萬平米,同比增長9.4%。

建築業務同樣表現亮眼,雖然被新冠疫情影響,2020年全年新增合同額仍達到306.8億元,同比增長10.4%。其中3億元以上項目達33個,在新增合同額中占比62%。

年報數據顯示,2020年,中南建設整體營收入786.0億元,同比增長 9.4%;

歸屬於上市公司股東的凈利潤70.8億元,同比大增70.0%,尤為亮眼;

受此影響,其基本每股盈利同比增長67.5%,並擬向全體股東每10股派發現金紅利5.56元(含稅),預計共派發現金紅利21.27億元,派息率高達30%,為2009年上市以來最高比例。

尤值一提的是,2020年諸多房企增利潤率下降情況下,中南建設毛利率同比還提升了 0.54個百分點,達到17.29%;歸母凈利率從5.80%大幅提升至9.0%;加權平均ROE從21.58%提升至28.18%。

同時由於非並表項目投資收益增加,2020年中南建設的權益凈利潤率同比提升了3.20 個百分點,為9.00%。

因而,中南建設2020年度加權平均凈資產收益率,同比增加6.60個百分點,達到28.18%。

2、減負、增效

營運和分紅等數據亮眼背後,是中南建設向管理要紅利,進一步提質增效,實現降杠桿、增規模的“雙贏”局面。

年報可以看到,2020年,中南建設的各項管理費用支出縮窄,管理費用率3.59%,同比下降0.89個百分點。

銷售費用率增速亦低於營收增速,為2.20%,同比略微提升0.16個百分點。

財務費用降幅更明顯,從2019年的6.75億元,降至2020年的5.50億元,降幅為10.6%。

負債率下降明顯。2020年,中南建設凈負債率(有息負債減去現金與凈資產的比值)97.27%,比 2019 年末下降71.12個百分點;

總負債率 86.54%,比2019年末下降4.23個百分點;

剔除有關負債之後的公司負債率為53.05%,繼續在行業保持低位。

尤其短債,回到較低水平。有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債233.7億元,占全部有息負債的29.25%,同比下降5.06個百分點。

堅持不依賴有息高負債的發展模式,是中南建設的特色之一。截至2020年末,其有息負債799.0億元,與銷售金額的比值在行業同規模公司裡持續保持最低水平。

現金流方面,2020年末中南建設貨幣資金328.6億元,同比增加29.3%。

三道紅線亦有所優化,除了上文提到的凈負債率大降,剔除有關負債之後的公司負債率保持低位,2020年,中南建設扣除受限資金之後的現金短債比1.04,三條紅線降到“黃檔”, 根據官方說法,最晚2022年實現三線全綠。

地產投資部分,中南建設2020全年新增貨值超過2200億元,同比提升43%。從獲取結構看,商業、產城、文旅、城市更新四類途徑取地貨值規模從2019年的11%提升至27%。

2020年發佈會上,中南建設提出“穩增長、出利潤、優報表”的關鍵經營主張,如今來看,這些主張正在逐一落地。

3、未來:從黑馬到白馬

過去幾年,中南建設堪稱行業黑馬。

據億翰智庫的數據,2016年,中南建設的銷售額為502億元,位列第22名。

2019年,中南建設的銷售金額達到1960.5億元,3年銷售規模翻了接近4倍,名次上升到第17。

雖然這3年裡,也是中國房地產整體上市的周期,但中南置地在慘烈的競爭中還能如此快速上升,妥妥的黑馬。

一路闖關到現在,面對世界百年未有之大變局,這匹黑馬正漸漸通過自己的方式,站得更穩,變成“白馬”。

公司層面,如中南建設董事、總經理陳昱含女士所言,未來的中南故事,樸素而堅定。

可持續發展,向下穿透優化預算、資金、投資、融資等財務經營體系,讓能力決定發展,發展與質量實現雙贏。

2021年,中南預計銷售增速預計在10%左右。

在現金流回正、結轉效率、盈利能力三方面,中南建設仍有進步空間,這也是其在基本盤上的存量紅利空間。

因而,倘若真正實現卓越運營,其中的管理紅利值得期待。

相比其他房企,中南建設的永續經營能力更具特色,其實從公司名字就看得出來,這不是一家單純的房企。

除了地產和建築兩大主業,中南建設還擁有相關完整上下遊產業鏈佈局,包括基礎和公共設施建設、產業發展、住宅開發、商業運營、物業服務、實業投資、教育公益等若幹業務板塊。

商業領域,中南建設在加速深耕。如今房地產存量競爭時代,能夠快速形成業務合力的企業,無疑更能搶占多元化佈局的先機。

宏觀層面,2021年,房地產投資等數據持續恢復。2月全國開發投資以38.3%增速創2004年3月以來新高,3月開發投資增速較2月下降12.7個百分點,但較去年同期增長15.9個百分點,3月開發投資增速仍處於歷史較高水平。

1-3月份,全國商品房銷售面積36007萬平方米,同比增長63.8%;比2019年1—3月份同比增長20.7%,兩年平均增長9.9%。

從中南來講,2021年1-3月,中南建設累計合同銷售金額484.2億元,比上年同期增長124.3%;累計銷售面積351.5萬平米,比上年同期增長114.8%。

國家經濟治理思路正在轉向,但基本邏輯沒變。房地產仍為我國支柱產業。房住不炒、三道紅線背景下,市場價格將更為平穩,財務杠桿穩健者獲益,那些通過優秀的戰略選擇和管理改善釋放紅利的企業,將有機會獲得更多競爭優勢。

於中南建設而言,近期穆迪將其主體信用評級從B2正面上調至B1穩定;標準普爾將其長期發行人信用評級由B穩定上調至B+穩定。

可以預見的未來,中南建設將大有可為。

本文代表作者觀點,不構成投資建議